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更新内容

一、

图片来源@视觉中国

文｜豹变，作者 | 詹方歌，编辑 | 邢昀

“用一亿五千万（韩元）怎么逆转人生啊，那是八十年代的事吧。”

《请回答1988》的最后一集，提到房价涨幅，狗焕妈妈如是说。1.5亿韩元按照当时的汇率大概相当于82.5万元人民币。时值90年代，在韩国首尔的江南地区花2亿韩元（约110万人民币）只能勉强买一个20平米的公寓。

不过，狗焕和德善两家人最终搬去的偏远郊区——板桥，随着首尔不断扩大发展，成了高科技园区，地价、房价也一路水涨船高，这大概也是德善爸爸人生中最成功的一笔投资。

过去几十年的时间里，以首尔为核心的韩国楼市，离不开一个关键词“上涨”。不过，到2023年初，韩国楼市开启一波暴跌，舆论风暴也传导到国内，这只是周期中的一个小插曲，还是新趋势的开端？

东亚三国不仅地缘关系密切，房地产市场也都有类似经历。日本的泡沫早在1991年就已经破裂，现在，轮到韩国了吗？

泡沫破了吗？

从初中算起，朴朴在韩国生活超过10年。她记得，韩国楼市泡沫破裂的消息是2022年10月份传出的。

当时，在韩国拥有1139处房产的“全税王”去世，留下了巨大黑洞，还把大量租客拉下了水。这件事在韩国当地掀起了不小的讨论度。紧接着，大量全租房暴雷的消息开始被报道出来，一同被报道的还有相关事件里房东、租客的自杀事件。

全租房是韩国的一种租房方式，也叫传贳房和全税房。房客按照房产价值的50%到80%筹集保证金交给房东，然后签订租约（一般为两年）。退租时，房客可以获得全额保证金返还。对于房客来说，等同于白住两年。而房东则会将这笔保证金作为本金，在租约期限内进行投资，赚取利润。

在房价上行期，有投机者甚至通过“带着全租买房”，实现空手套白狼，只要房价上涨这个游戏就能玩得转。

桂明鉁在韩国待了22年，目前在做房屋中介工作。他至今没有买房，而是选择全家住在全租房里，他说自己身边80%的韩国人也都选择租房。根据媒体报道，2019年韩国国土部曾对外发布居住现状调查，当时韩国租房人口占总人口的比例达到42%，选择全租房模式的人口占比为15.1%。

近年来，韩国年轻人的买房欲望越来越低。有统计数据显示，2022年前8个月，韩国20岁到40岁之间的群体购买首尔公寓的比例只占总交易数量的35%，创下了三年来的最低值。

在中国，不少年轻人买房要靠父母出首付，而在韩国，不少父母会为孩子准备好全租房的保证金。如果不能拿出全部的保证金，年轻人也可以选择贷款租房。

桂明鉁告诉《豹变》，目前韩国针对全租房的贷款产品种类多至30多种，不少产品给到青年人的全租房贷款利率相当低，只要符合条件，利率甚至可以低至1.2%。不同的产品对于贷款额度的要求不同，有些要求1亿（约为人民币54.94万元）或2亿元韩币（约为人民币109.93万元）以内，有产品则能够贷到保证金的90%。不过，很少有人会贷到如此高的额度。

在韩国，除了全租房，也有月租房的模式，租客同样要先付相对高额的保证金。

2021年回国前，小雪和朋友租住在首尔房价最高的江南区附近，20平米的房子，保证金的价格大概在6万元人民币，月租金折合人民币不到4000元（房租+管理费等），退租的时候退还保证金。如果只看租金，这和北京类似区位条件下的租金水平几乎持平，但如果考虑到偿付保大发国际官网网站官网证金给租客自身带来的流动性问题，又是“另外的价格”了。

租房贷款产品确实在很大程度上减轻了年轻人的负担，但在韩国楼市暴雷的当下，却也把信用风险转移给了租客。

正如前文所述，高额保证金的模式下，房东会将租客缴纳的保证金拿去投资获利。如此，租约本质上就变成了一场金融游戏，而保证金则摇身一变，成了为期两年的无息借款，在房价只涨不跌的大背景下，最好的投资标的仍是房产，这才催生了如“全税王”这样持有超多房产的房东。但这一套逻辑要想持续，只能建立在房价看涨的基础上：房东低价买入房产，租约结束后高价卖出，或收取更高额的保证金继续出租，持续套取更多的流动资金。

直到，房价跌了。韩国房地产委员会统计数据显示，截至2023年4月，韩国房价指数已经连续11个月下跌。

比如，一套100万的房子以全租房方式出租，房客付了80万的保证金，跌到现在，房东就算把房子卖了，也只能回收60万，但保证金80万依然要还。

更糟糕的情况下，房东因为多处房产贬值偿付不起先前高额的保证金，那么一环扣一环，环环断裂，拿不到保证金偿还贷款的租客只有两种选择：要么牺牲自己的信用，要么硬着头皮继续偿还贷款。

国泰君安5月12日的财报中表示，“传贳房”在很大程度上将长期限的金融风险“短期化”和“显性化”。利率上行期间，“传贳房”是一个反向加速器；在利率下行期间，“传贳房”又将转变成一个正向加速器。

但桂明鉁同时表示，在韩国，通过保证金持有超多房产的房东没有媒体报道中那样多，不少老年房主会把这笔钱放进银行吃利息。

暴跌之前的暴涨

作为房产中介，桂明鉁对房产市场有自己的感知：“从尹锡悦上台至今，韩国的房价跌了30%到40%。”他说，和中国相似，韩国大城市的房子也相对更保值。

韩国总人口五千多万，几乎都集中在首尔及附近城市。因此在这波暴跌中，首尔跌幅较小，大邱跌幅最大。

即便是跌了这么多，韩国的房价仍旧没有回到2019年的相对低位。因为过去十年间，韩国经历了一轮楼市暴涨。首尔房价一度高达15万元每平。如果把时间线拉得更长，涨幅也将更加明显。

朴朴的父母正住在位于大田的全租房里，这套房子她爷爷奶奶也曾住了数十年，一家人与房东是老相识，所以房东现在仍按照之前的价格来收取保证金。算下来，现在他们所付的保证金比市场金额便宜了一半还多。

“如果刚去韩国的时候就买房，现在（价值）都已经翻番了。”曾在韩国留学8年的小雪说。2014到2015年间，她认真考虑过在韩国置业，还为此咨询了中介机构，但囿于韩国对外国人买房的限制，她最终还是选择了月租房。

这都是韩国近20年间楼市暴涨的缩影。

桂明鉁告诉《豹变》，朴槿惠和文在寅当政时期，韩国房价飞涨几乎无法抑制。尤其是文在寅当政时期，虽然不断出台政策调控，但房价似乎“越管越涨”，到暴跌之前涨幅已经超过50%。据一财援引韩国国民银行数据显示，在文在寅就任总统的2017年5月，在首都首尔购买一套公寓的平均价格为6.07亿韩元（约合322万元人民币）；而到2021年10月，这一均价达到12.1亿韩元（约合641万元人民币）。

事实上，韩国早在2005年便开始推行房地产税，2020年，政府针对楼市的调控力度加大，并在11月发布了《房地产公示价格上调案》。公示价格的上调也意味着房产交易税和保有税税额的上调。但此举并未达到抑制房价上涨的效果。具体到市场交易中，平抑房价而产生的成本，实际上悉数大发国际官网网站官网转嫁到了租客和下一任买家身上，住房难、租房难的问题在韩国愈发突出。

朴朴告诉《豹变》，从几年前开始，韩国部分地区无论全租房还是月租房，都要在租金或保证金之外还要收取一定的管理费，按照房子的规格和区域，每月在300到2000元人民币不等，高档公寓楼价格更高，私人住宅价格相对低。据说这笔费用将被用于电梯维护、卫生清扫等等成本支出。

触底了吗？

不少外媒报道和国外研究机构报告显示，近两个月韩国楼市在回暖。但事实上，这也可能是震荡下行的前奏。

在桂明鉁看来，目前楼市很可能还没有到底，未来的一段时间之内，韩国楼市还会持续下跌。

这种声音不在少数，有韩国媒体援引KB Financial Group（KB金融集团）发布的报告称，超过90%的房地产专家对其预测2023年内房价将下跌，50%的受访专家表示，2024年韩国房地产市场可能会迎来反弹。惠誉评级在2022年11月发表负面前景展望：韩国房地产市场的低迷可能持续数年。

还有韩国媒体援引韩国央行数据显示，目前面临“逆全租”风险的房屋比例已经从2022年2月的51.7万套，飙升至2023年4月的102.6万套。

韩国央行分析结果显示，截至2023年4月，韩国市场房源买卖的平均价格，要比存量房保证金的平均值低上2000万韩元（约为11.1万人民币）；现在全租房的平均保证金价格则比存量房保证金的平均值低7000万韩元（约为38.84万人民币）左右。

这就意味着，房地产市场累积的杠杆风险有可能冲击金融系统里的脆弱环节。

韩国国内不少市场声音认为，加息是韩国楼市暴跌的罪魁祸首，而韩国楼市的关键驱动力仍旧是利率，而不是新任政府的住房政策变化。

2022年3月至2023年5月间，美联储已经加息10次，累计加息幅度达到500个基点。韩国央行为平抑汇率波动，同时应对通胀，也开始了激进加息。从2021年8月到2023年1月，韩国央行基准利率累计上调了300个基点，至3.5%。韩国的房贷跟国内类似，同样按照浮动利率计算，所以房贷利率也水涨船高。

第一太平戴维斯在韩分析师曾对媒体表示，自2021年底以来，韩国房贷利率（mortgage rates）几乎翻了一倍。

利率上行期，以抵押贷款为主的韩国家庭负债，开始遭遇考验。

国际金融协会（IIF）近期公布的数据显示，2023年第一季度，韩国家庭债务占GDP的比重为102.2%，虽然同比有所下降，但在34个主要经济体中仍处于最高水平，并仍然是唯一一个家庭债务规模超GDP的国家。

事实上，2023年以来，韩国国民银行已经多次下调了住宅抵押贷款和全租房贷款利率。但诸如此类的贷款降息，其实对新增住房贷款作用较大。

除了货币政策之外，2022年6月，尹锡悦政府上台后发布了相关房地产改革政策。比如，为抑制房租上涨，如果房东愿意在下一个合同期内将房租涨幅维持在5%以内，可以享受部分税收优惠；面对利率上行的局势，韩国面向39岁以下青年、结婚七年以内新婚夫妇提供了40年到期的递进式还款政策，尝试缓解民众的还款压力。与此同时，政府还放宽了部分购房限制，并对特定购房对象进行税收减免。

值得注意的是，暴跌之后，不少外国投资客反倒看到了商机。德国商业数据平台Statista发布的研报显示，近期，在韩国以投资为目的购房和外国投资者的数量大幅增加。桂明鉁同样接到了不少来自中国的置业询问。

不过，预判韩国楼市的走向或许不是最重要的。虽然同样是楼市泡沫化，但东亚三国的差异巨大，市场回暖的转折点如何到来、怎样到来、何时到来，很难相互参考。独特的全租房模式，更是让韩国房地产市场的未来走势多了一些惊心动魄。

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